پرسمان حقوقی (۴) - امین یا ضامن‌بودن مستأجر

بسمه تعالی

سلام

سوال:

آیا مستأجر در مقابل موجر^۱، نسبت به ملکی که اجاره نموده است، امین است یا ضامن؟ اصلاً چه تفاوتی بین امین و ضامن است؟

پاسخ:

ابتدا لازم است توضیح مختصری درباره‌ی امین و ضامن دهیم تا ارزش بحث روشن شود.  

امین کسی است که به صورت قانونی بر مال غیر، به قصد حفظ و نگهدارى، به نفع خودش یا به نفع کسی که قانون معین کرده است تسلط یابد؛ که ممکن است این تسلط توسط عقد ودیعه^۲ به وجود آید یا سایر عقود مانند عقد ­اجاره.

ضامن نیز به معنای ملتزم و عهده­‌دار غرامت است. مثلاً اگر مالی که متعلق به­ غیر است نزد وی تلف شود یا ناقص شود، او مم به جبران خسارت است.

اما تفاوتی میان این دو عبارت می‌باشد، و این تفاوت را می‌­توان در عقدی مانند اجاره به خوبی دید.

همان‌طورکه گفته شد وظیفه‌ی امین هنگامی­ که تسلط بر مال غیر دارد، حفظ و نگهداری مال است. در این خصوص ماده‌ی ۶۱۴ قانون مدنی بیان می‌دارد امین ضامن تلف یا نقصان مالی نیست که به او سپرده شده است؛ چرا که وظیفه‌ی امین همان‌طور که گفته شد فقط حفظ و نگهداری مال است در عین اینکه از آن مال منتفع هم می­‌شود مانند مستأجر؛ بنابراین هنگامی که شخصی ملکی را اجاره می‌­کند، امین مالک در آن ملک می‌­باشد و اگر نقصی در آن ملک به وجود آید یا به کلی تلف شود مانند اینکه به علت گودبرداری غیراصولی خانه‌ی همسایه خانه‌ی او فروبریزد، مسئولیتی متوجه مستأجر نمی‌­باشد.

همین‌طور ماده‌ی ۶۱۵ قانون مدنی بیان می‌­دارد مستأجر مسئول وقایعی نیست که دفع آن از اقتدار او خارج است.

اما نکته‌ی حائز اهمیت این‌جاست که در هر دو ماده‌ی فوق‌الذکر مستأجر تا جایی مسئولیت ندارد، که تعدی و تفریط در نگهداری از ملک نکرده باشد؛ که اگر این‌گونه باشد مسئول جبران خسارت است.

حال ممکن است در قرارداد اجاره شرط شود، مستأجر ضامن هر عیب و نقصی است که در آینده در ملک مورد اجاره به وجود می‌آید؛ که در این صورت حتی اگر در آینده عیب و نقصی به وجود آید که ناشی از اعمال مستأجر نباشد، یعنی حتی اگر تعدی و تفریط نکرده باشد، باز هم مسئول جبران خسارت است.

اما در جایی که قرارداد نسبت به شرط ضمان سکوت نموده است مستأجر امین محسوب می‌شود نه ضامن؛ یعنی ضامن‌بودن مستأجر نیاز به تصریح در عقد اجاره دارد.

به عنوان جمع‌بندی این‌طور می‌­توان گفت، که امین مسئول جبران خسارات وارده به مورد اجاره نیست، مگر در صورت تعدی و تفریط در نگهداری؛ اما اگر در قرارداد اجاره شرط ضمان کند، حتی اگر تعدی و تفریط هم نکند مسئول جبران تمام خسارات وارده به مورد اجاره است.

واژگان‌ حقوقی:

۱- موجر: صاحب مال مورد‌ معامله – اجاره‌دهنده (در مقابل مستأجر)     

۲- عقد‌ ودیعه: عقدی است که به موجب آن یک نفر مال خود را به دیگری می‌سپارد تا مجاناً برای او نگهداری کند.